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Eviter la résiliation du contrat de location en cas d’impayés de loyers et éviter l’expulsion du locataire

Le 25 septembre 2019
Tout contrat de location comporte une clause résolutoire qui permet en cas d'impayés de loyer d'obtenir la rupture du contrat et l'expulsion du locataire. Il existe toutefois des possibilités d'éviter cette expulsion si le locataire réagit à temps.

De très nombreux contrat de bail, contiennent une clause résolutoire.

 

La clause résolutoire est la clause qui prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer, des charges, ou du dépôt de garantie, ou en cas de non-souscription d'une assurance habitation ou si vous n’usez pas paisiblement les locaux loués, alors le contrat sera résilié "de plein droit", c'est-à-dire automatiquement.

 

On comprend donc que cette clause est très importante car son automaticité est lourde de conséquences pour le locataire puisqu’elle permet au propriétaire de se prévaloir de ce que le contrat est automatiquement rompu.

 

Vu la gravité des conséquences, la loi a enfermé cette clause dans certaines conditions, qu’il est important de vérifier, à savoir que la clause ne pourra jouer que si le propriétaire vous a préalablement adressé un commandement de payer par huissier de justice.

 

En même temps que l’huissier vous délivre le commandement de payer, l’Huissier de justice va informer par lettre simple la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) si la dette dépasse un certain montant

 

Ce commandement a pour but d’informer le locataire de ce que le propriétaire envisage de faire jouer la résiliation du contrat. Mais surtout, ce commandement ouvre au locataire un délai de 2 mois pour qu’il régularise la situation.

En effet, il s’agit en quelque sorte d’un dernier avertissement donné au locataire lui offrant la possibilité de régler la dette dans un délai de 2 mois.

A défaut de régularisation, le bail sera alors résilié.

 

Il est donc important à ce moment de réagir en se rapprochant d’un Avocat qui pourra à ce moment-là, éviter l’expulsion.

 

En effet, l’avocat pourra saisir à ce moment le TRIBUNAL D'INSTANCE afin qu’il vous accorde des délais pour régler la dette sachant que le juge pourra étaler la dette sur plus de 2 ans.

 

Il est donc plus que conseillé de se rapprocher du Cabinet de Michel DIEU, avocat au Barreau de Lille afin qu’il vous aide à éviter l’expulsion et trouver la meilleure solution pour apurer la somme due sur plusieurs mois.


si le locataire ne paie pas et n’a pas demandé de délais au juge, dans ce cas, même si le bail est présumé déjà résilié, la loi impose au propriétaire de saisir tout de même le Tribunal d’instance afin qu’il constate que la clause résolutoire est acquise en sa faveur et donc afin qu’il constate la rupture du contrat de location.

 

Le propriétaire devra donc saisie le tribunal par voie d’assignation qui est un acte d’huissier de justice envoyé par Huissier au locataire pour l’informer de ce qu’une audience est prévue à telle date.

Attention : Si plusieurs locataires sont titulaires du bail, chacun doit recevoir une assignation ; c'est en particulier le cas des époux, même si un seul figure au contrat, dès lors que le bailleur a été informé de son existence. À défaut, la décision rendue par le juge ne s'applique pas à celui qui n'aurait pas été assigné.

 
L'assignation informe le locataire qu'il est convoqué à une audience dont la date est fixée dans un délai de deux mois minimums. Ce délai permet au locataire de trouver des solutions (aides, nouveau logement, reprise des paiements, etc.). 

 

Cette information au préfet est obligatoire et en plus elle doit être faite dans un certain délai qui est au moins deux mois avant l'audience (ou trois mois si le locataire bénéficie de l'allocation de logement, de l'ALS ou de l'APL).

 

Lors de l’audience, il est impératif de se faire accompagner par un Avocat car non seulement ce dernier vérifie que toutes les conditions de procédures et de formes ont été respectées, mais en plus, l’Avocat pourra encore tenter d’éviter la rupture du contrat et surtout l’expulsion du locataire.

En effet, l’Avocat pourra solliciter devant le Juge qu’il accorde des délais pour régler la dette.

 

Il est donc impératif d’assister à ces audiences et/ ou de se faire représenter par un Avocat car en plus lors de ces audiences, il n’est pas rare que le bailleur ne limite pas sa demande à l'expulsion du locataire.

 

Souvent, il demande également le paiement des arriérés de loyer, mais aussi des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement de ses frais de justice, la fixation d'une astreinte et l'exécution provisoire – c'est-à-dire l'exécution de l'expulsion même si le locataire fait appel.

 

En plus, si le locataire n'est pas en position d'obtenir des délais de paiement et que son expulsion est donc inévitable, l’Avocat pourra au moins tenter de demander des délais pour partir dans les meilleures conditions possibles.

 

L’avocat est donc ici indispensable.

 

C’est pourquoi les locataires, comme propriétaire sont inviter à contacter le Cabinet de Me Michel DIEU, Avocat au Barreau de Lille afin qu’il envisage toutes les solutions possibles afin de régler votre situation.

 

Il pourra, depuis 2014, demander un étalement de la dette sur 3 ans parfois et si le juge accorde un délai, il faut savoir que si le locataire respecte et paie ce qui a été demandé, la clause résolutoire est alors réputée ne pas avoir joué. Le locataire peut donc rester dans les lieux.

 

Pour fixer la durée de ce délai, qui ne peut être inférieure à un mois, le Juge tiendra compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant à exécuter ses obligations, des efforts qu'il aura fournis pour se reloger, ainsi que des situations respectives du propriétaire et de l'occupant en ce qui concerne leur âge, leur état de santé, leurs ressources et leur situation de famille.